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Downgrading-Szenario der Quartiersentwicklung
Welche Prozesse und Trends können zu einem Downgrading-Szenario führen?
In der Regel sind Quartiere von einem Downgrading-Szenario betroffen, wenn sie städtebau-
liche Mängel und/oder soziale Problemlagen aufweisen. Diese Quartiere weisen im Vergleich
mit anderen Quartieren einer Stadt häufig geringere Miet- und Kaufpreise auf. In Städten mit
einem entspannten Wohnungsmarkt sind solche Quartiere oft von einem relativ hohen
Wohnungsleerstand betroffen. Ein entspannter Wohnungsmarkt zeichnet sich dadurch aus,
dass das Angebot an Wohnungen die Nachfrage nach diesen deutlich übersteigt. In Städten
mit einem angespannten Wohnungsmarkt und einer steigenden oder anhaltend hohen
Nachfrage nach Wohnraum sind Quartiere mit städtebaulichen Mängel und/oder sozialen
Problemlagen hingegen in der Regel nicht von Leerständen betroffen, da für einkommens-
schwächere Haushalte oft nur dort bezahlbarer Wohnraum zur Verfügung steht. Dennoch
gilt grundsätzlich, je größer das Angebot an Wohnraum in einem Quartier im Verhältnis zur
Nachfrage ist, desto wahrscheinlicher wird ein Downgrading-Szenario. Dieser Mechanismus
von Angebot und Nachfrage wird durch gesellschaftliche Trends beeinflusst.
Der demografische Wandel hat beispielsweise einen erheblichen Einfluss auf die Nachfrage
nach Wohnraum. Trotz des prognostizierten Bevölkerungsrückgangs steigt die Zahl der
Haushalte, aufgrund des Trends zu kleineren Haushalten, in Deutschland noch voraussicht-
lich einige Jahre an (Trend „Bevölkerungsrückgang“ und „Individualisierung“). Darüber hin-
aus wird der natürliche Bevölkerungsrückgang momentan durch die in den letzten Jahren
gestiegene Zuwanderung aus dem Ausland kompensiert (Trend „Internationalisierung“). Der
demografische Wandel hat ebenfalls einen erheblichen Einfluss auf die Entwicklung der Al-
tersstruktur. Die Alterung der Bevölkerung führt zu einer steigenden Nachfrage nach alters-
gerechtem Wohnraum (Trend „Alterung“). In einigen Quartieren altern die Bewohner mit
ihren Wohnungen. Entspricht die Infrastruktur in diesen Quartieren weder den Bedarfen der
älteren Bewohner noch denen der angestrebten neuen Bewohnergeneration, kann dies zu
einem Anstieg des Wohnungsleerstands führen. Sollte der Generationenwechsel in einem
homogen alternden Quartier nicht gelingt, führt dies neben Leerständen auch dazu, dass die
Miet- und Kaufpreise der umliegenden Wohnungen und Häuser langfristig sinken könnten.
Durch die fortschreitende Individualisierung und Pluralisierung der Gesellschaft kommt es
zur Herausbildung neuer Haushaltsformen und Lebensstile (Trend „Pluralisierung“). Diese
sind im Zusammenhang mit Quartieren, die durch städtebauliche Mängel und/oder soziale
Problemlagen gekennzeichnet sind, allerdings weniger relevant. Ein Großteil der Bewohner
lebt in diesen Quartieren, da sie zu den einkommensschwächeren und weniger vermögen-
den Haushalten gehören und auf bezahlbaren Wohnraum angewiesen sind, der in Städten
oft nur in den weniger bevorzugten Quartieren zu finden ist. Eine Wohnstandortwahl dieser
Haushalte, zu denen vor allem Alleinerziehende, Langzeitarbeitslose und Geringsqualifizierte
zählen, entsprechend ihres gewünschten Lebensstils ist in der Regel nicht möglich. Die An-
zahl der Haushalte, die zu den einkommensschwächeren und weniger vermögenden Haus-
halten zählen, ist in Folge der Deindustrialisierung und Tertiärisierung gestiegen. Der fort-
schreitende ökonomische Strukturwandel hat in den vergangenen Jahren zu einem Wegfall
von Arbeitsplätzen im sekundären Sektor und einer Konzentration von Arbeitsplätzen im
Dienstleistungssektor geführt. Deindustrialisierung, Tertiärisierung und Globalisierung wer-
den häufig als Ursachen für die Zunahme prekärer Beschäftigungsverhältnisse und die wach-
sende Polarisierung der Einkommen gesehen (Trend „Veränderungen der Arbeitswelt“).
Städtebauliche Mängel und/oder soziale Problemlagen in Quartieren führen meist dazu, dass
einkommensstärkere und vermögendere Haushalte diese Wohngegenden verlassen und
einkommensschwächere und weniger vermögendere Haushalte zuziehen beziehungsweise
dort wohnen bleiben müssen.
Dieser Prozess trägt zu einer räumlichen Konzentration von sozial benachteiligten Personengruppen bei, der durch die Belegungspolitik der Kommunen oft noch verstärkt wird. Denn häufig besteht eine einseitige Konzentration des noch vorhandenen öffentlich geförderten Wohnraums in eben diesen Quartieren. Dadurch kommt es zusätzlich zu einem kommunal gesteuerten selektiven Zuzug von einkommensschwächeren Haushalten. Eine Folge ist, dass die Kaufkraft innerhalb des Quartiers immer geringer wird und in der Regel zu einem Rückgang des Einzelhandels- und Dienstleistungsangebots führt.
Die Verminderung des öffentlichen Einflusses auf die sozialräumliche Struktur der Stadt ist unter anderem durch die Reduzierung des sozialen Wohnungsbaus und die Privatisierung kommunaler Wohnungsbestände bedingt (Trend „Privatisierung“). Die Abwertung von Quartieren wird maßgeblich durch Investitionsentscheidungen beeinflusst. Investitionen privater Eigentümer sind unwahrscheinlich, wenn sich dadurch kein höherer Gegenwert wie höhere Miet- oder Verkaufspreise erzielen lassen. In Quartieren, die zum Großteil von einkommensschwächeren und weniger vermögenderen Haushalten bewohnt werden, sind Investitionen demnach eher nicht zu erwarten. Dadurch entsteht häufig ein Sanierungsstau, der die Abwertung eines Quartiers begünstigt. Die genannten Prozesse und Trends verstärken sich zum Teil gegenseitig und können dazu führen, dass Quartiere in eine Abwärtsspirale geraten.
Im Ergebnis kann die Konzentration von sozial und ökonomisch benachteiligten Haushalten
auch zu Konflikten in der Bewohnerschaft führen. Diese Konflikte haben meist auch Auswir-
kungen auf das Image eines Quartiers. Ein negatives Image stellt für viele Quartiere ein gro-
ßes Entwicklungshemmnis dar und beschleunigt meist die Abwärtsspirale.
Welche Wildcard könnte ein Downgrading-Szenario beeinflussen?
Plötzliche und unerwartete Ereignisse können den Entwicklungsverlauf von Quartieren be-
einflussen. Privatwirtschaftliche und politische Entscheidungen, wie zum Beispiel die Schlie-
ßung eines bedeutenden Betriebs oder die Ausweisung von Sanierungsgebieten, können die
Quartiersentwicklung entscheidend verändern. Diese Ereignisse und ihre Auswirkungen sind
nur bedingt vorhersehbar. Solche Ereignisse werden Wildcards genannt.
Ein Beispiel für eine Wildcard, die ein Downgrading-Szenario beeinflussen kann, ist der Kauf
und Verkauf großer Wohnungsbestände in einem Quartier durch einen einzigen Eigentümer,
der eine Desinvestitionsstrategie verfolgt. Dabei werden relativ günstig Immobilien, die be-
reits häufig in einem schlechten baulichen Zustand sind, erworben, einige Jahre im Bestand
gehalten, wobei Ausgaben für die Instandhaltung und den Service am Mieter zurückgefahren
werden, und anschließend nach einigen Jahren der gewinnbringenden Bewirtschaftung im
Rahmen der Desinvestitionsstrategien verkauft. Durch eine solche Strategie kann es zu ei-
nem Downgrading-Szenario kommen, da die baulichen Mängel im Wohnungsbestand eines
Quartiers aufgrund fehlender Instandhaltung zunehmen und somit den selektiven Weg- und
Zuzug von Haushalten bedingen. Die Desinvestitionsstrategie wird in der Regel von Akteuren
verfolgt, für die Immobilien eine reine Anlageform sind und die somit anlageorientiert und
nicht substanzorientiert handeln. Das Handeln dieser Akteure hat Konsequenzen und zwar
häufig nicht nur für die Bewohner der Bestände, die von der Desinvestitionsstrategie betrof-
fen sind, sondern auch für alle Bewohner eines Quartiers, beispielweise durch das schlechter
werdende Image und den optisch wahrnehmbaren Verfall des Quartiers.
Welche Quartiere sind überwiegend von einem Downgrading-Szenario betroffen?
Oftmals sind Quartiere betroffen, die sich unter anderem durch eine schlechte und hoch
verdichtete Bausubstanz, eine geringe Qualität des öffentlichen Raums und Immissionsbelas-
tungen auszeichnen. Häufig handelt es sich um Großwohnsiedlungen aus der Nachkriegszeit,
die hohe Dichte mit anonymer Atmosphäre verbinden, schlecht sanierte Altbaubestände in
der Innenstadt und in Innenstadtrandlagen, die nicht Teil eines Städtebauförderprogramms
sind oder in die Jahre gekommene Einfamilienhausgebiet in aktuell nicht nachgefragten La-
gen, die von Überalterung geprägt sind. Besonders häufig sind monofunktional auf das Wohnen ausgerichtete Quartiere, die als reine Wohngebiete ausgewiesen und gebaut wurden sowie altindustrielle Quartiere, deren Bewohnern durch den Strukturwandel arbeitslos wurden, betroffen. Den Quartieren ist gemeinsam, dass sie meist eine einfache Wohnlage aufweisen. Neben den bereits genannten Charakteristika zählen dazu auch eine ungünstige Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, wenige weit entfernte Einkaufsmöglichkeiten und Ärzte sowie schlecht gepflegte Grün- und Freiflächen. Es müssen jedoch nicht immer alle Kriterien für eine einfache Wohnlage vorhanden sein, damit ein Quartier von einem Downgrading-Szenario betroffen sein kann.
Welches Zukunftsbild kann sich aus einem Downgrading-Szenario ergeben?
Das Zukunftsbild von Quartieren, die von einem Downgrading-Szenario betroffen sind,
zeichnet sich meist durch städtebauliche Mängel und/oder soziale Problemlagen aus. Nach
einer gewissen Zeit der Abwertung sind die Quartiere meist zu einer Wohngegend der sozial
benachteiligten Bevölkerungsgruppen geworden. Die Haushalte, die es sich finanziell leisten
konnten, sind mittlerweile zum Großteil fortgezogen.
Das Wohnumfeld hat sich infolge des Wegzugs der zahlungskräftigeren Haushalte und/oder
durch die vermehrte Anzahl an Arbeitslosen verändert. Das Einzelhandels- und Dienstleis-
tungsangebot hat sich entsprechend der veränderten quantitativen und/oder qualitativen
Nachfrage angepasst. Auffallend sind teilweise leerstehende Geschäfte und ein Angebot,
dass in der Regel explizit auf die geringe Kaufkraft der Haushalte ausgerichtet ist. Aus dem
ehemaligen Arbeiterviertel ist ein Armutsviertel geworden.
Die Wohngebäude sind durch den Sanierungsstau häufig in einem schlechten baulichen Zu-
stand. Wohnungen entsprechen nicht mehr den heutigen Ausstattungsstandards. Neubau-
ten findet man, wenn überhaupt, nur vereinzelt. Das Erscheinungsbild der Quartiere trägt
dazu bei, dass die Abwertung sichtbar und auch als solche wahrgenommen wird. Die Miet-
und Kaufpreise sind in diesen Quartieren im Vergleich zum städtischen Durchschnitt meist
deutlich geringer. Nicht nur Gebäude und Wohnungen sind durch fehlende Investitionen in
einem teilweise schlechten Zustand, häufig sind auch die Frei- und Grünflächen sowie der
gesamte öffentliche Raum durch Abwertungsprozesse gekennzeichnet.
Die aktuellen Bewohner dieser Quartiere sind zum Großteil einkommensschwächere und
weniger vermögende Haushalte, die auf bezahlbaren Wohnraum angewiesen sind. Im Ver-
gleich zur Gesamtstadt ist die Sozialstruktur auf einem unterdurchschnittlichen Niveau. Re-
levant Bewohnergruppen sind in diesem Zusammenhang unter anderem Alleinerziehende,
Arbeitslose, ältere Menschen die von Altersarmut betroffen sind und Geringqualifizierte. Die
Konzentration von Menschen deren Alltag häufig von Arbeits- und/oder Perspektivlosigkeit
geprägt ist, führt vermehrt zu Konflikten zwischen den Bewohnern. Gemeinsam ist fast allen
Quartieren, die von einem Downgrading-Szenario betroffen waren, dass dort Menschen in
kritischen sozialen Lagen unter schwierigen Bedingungen auf oft engem Raum zusammenle-
ben müssen. Die Bewohner abgewerteter Quartiere können hinsichtlich ihrer Lebensphase
durchaus heterogen sein. Sie eint jedoch, dass sie zu den einkommensschwächeren und we-
niger vermögenden Haushalten zählen.
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